Comunicação ao IMPIC de uma venda de imóvel

O que a comunicação leva

O artigo 46.º, n.º 1, alínea b) da Lei 83/2017 enumera o que tem de constar de cada transação. Na prática traduz-se em quatro blocos.

• Identificação clara dos intervenientes: compradores e vendedores, com nome, NIF ou NIPC, nacionalidade, país e documento de identificação.
• Montante global do negócio e o valor atribuído a cada imóvel transacionado.
• Menção dos títulos representativos, ou seja o documento que titula o negócio.
• Identificação dos meios de pagamento utilizados, com os números das contas sempre que aplicável.

A que se junta a identificação do próprio imóvel: morada, artigo matricial, descrição predial, freguesia pelo código DICOFRE, área e finalidade.

Que documentos servem de título

Escritura pública é o caso mais conhecido, mas está longe de ser o único. A comunicação é a mesma qualquer que seja a forma que o negócio tomou.

• Escritura de compra e venda, lavrada em cartório notarial.
• Documento particular autenticado, com termo de autenticação por advogado, solicitador ou notário.
• Certidão do Casa Pronta, quando o negócio foi feito naquele balcão.

Num termo de autenticação, os papéis podem não estar escritos. O termo identifica os outorgantes como primeiros e segundos contratantes e remete o negócio para o contrato anexo, por isso quem compra e quem vende só se percebe lendo o contrato. Vale a pena confirmar antes de preencher: é um dos enganos mais fáceis de cometer e dos mais difíceis de detetar depois.

Os meios de pagamento

É o bloco onde a comunicação exige mais detalhe, e por boa razão: é a informação que serve o propósito de prevenção do branqueamento de capitais. Declaram-se as quantias por meio de pagamento, com as contas envolvidas.

• Transferência bancária: valor, conta de origem e conta de destino.
• Cheque: valor e número de cada cheque, contados um a um.
• Numerário: valor entregue em dinheiro.

A soma dos meios de pagamento tem de igualar o valor da transação. Quando o sinal passou pela conta da mediadora antes de chegar ao vendedor, houve dois movimentos bancários mas um só pagamento: declara-se uma vez, com a conta de origem dos fundos como ordenante e a conta final do vendedor como beneficiário. Contar as duas pernas faz a soma exceder o preço e o portal recusa.

Documentos que ajudam a preencher

A escritura descreve o negócio, mas nem sempre descreve bem o imóvel. Três documentos complementares resolvem quase todas as lacunas, e nenhum deles é obrigatório para comunicar.

Onde as vendas costumam falhar

• Uma parte em falta. Num termo de autenticação com crédito à habitação, é fácil incluir o banco financiador como se fosse comprador: o mutuante não adquire o imóvel e não é parte no negócio comunicado.
• O valor do imóvel preenchido com o valor patrimonial tributário da caderneta em vez do preço. Com um único imóvel, o valor tem de igualar o montante da transação.
• A conservatória escrita por extenso no campo do registo predial, que espera apenas a localidade.
• Vários cheques descritos em prosa num campo que o portal conta como lista.

A página do ficheiro XML detalha cada um destes casos e a mensagem exata que o portal devolve em cada um.

Como o ComunicaPro prepara uma venda

Carrega-se a escritura ou o contrato em PDF, opcionalmente com a caderneta, a certidão e o certificado energético. Os dados são extraídos e apresentados campo a campo, cada um ao lado do trecho do documento de onde saiu, para serem revistos antes de gerar o ficheiro. A revisão é obrigatória e não há forma de a saltar.

Um campo que o documento não indica fica vazio, na extração, no ecrã de revisão e no XML gerado. Nunca é preenchido com um zero nem com um valor plausível.