Prazos da comunicação obrigatória ao IMPIC

As quatro datas-limite

A periodicidade é trimestral desde 1 de setembro de 2020, quando a Lei 58/2020 alterou a Lei 83/2017. Antes disso era semestral, e ainda hoje se encontram artigos desatualizados a dizer o contrário. O prazo de cada trimestre é o fim do trimestre seguinte, o que dá sempre cerca de três a seis meses de folga a contar da data do negócio.

• Negócios feitos no 1.º trimestre (janeiro a março): comunicar até 30 de junho.
• Negócios feitos no 2.º trimestre (abril a junho): comunicar até 30 de setembro.
• Negócios feitos no 3.º trimestre (julho a setembro): comunicar até 31 de dezembro.
• Negócios feitos no 4.º trimestre (outubro a dezembro): comunicar até 31 de março do ano seguinte.

O 4.º trimestre é o que mais falha. A data-limite cai já no ano civil seguinte, por isso é fácil fechar as contas de dezembro e deixar as comunicações de outubro a dezembro para trás. É também o único prazo que atravessa a viragem do ano.

Qual é a data que conta

O trimestre é determinado pela data em que o negócio foi celebrado, não pela data em que se prepara a comunicação nem pela data em que o dinheiro foi transferido. Numa compra e venda é a data da escritura, do documento particular autenticado ou do termo de autenticação. Num arrendamento é a data do contrato.

Isto tem uma consequência prática que apanha muita gente: um negócio assinado a 28 de março e registado internamente em abril pertence ao 1.º trimestre e vence a 30 de junho, não a 30 de setembro.

O prazo do início de atividade

Quem começa a exercer atividade imobiliária tem ainda uma comunicação inicial, separada das trimestrais: a data de início de atividade, acompanhada do código de acesso à certidão permanente do registo comercial. A lei dá 60 dias a contar dessa data.

Atenção a uma divergência real entre fontes. O artigo 46.º, n.º 1, alínea a) da Lei 83/2017 escreve "no prazo máximo de 60 dias", ou seja dias corridos. O site do IMPIC indica 60 dias úteis, ao abrigo do n.º 4 do mesmo artigo, que lhe delega a regulamentação dos prazos. Os dois prazos são defensáveis e o mais curto é o da lei, por isso conta os 60 dias corridos e não ficas dependente de qual das leituras prevalece.

Esta comunicação inicial só se aplica às entidades que exercem atividades imobiliárias sem estarem já abrangidas pelo artigo anterior da lei, e é feita no Anexo A. As trimestrais são feitas no Anexo B.

O que não precisa de ser comunicado

Nem todos os arrendamentos entram na comunicação. O artigo 46.º, n.º 3 limita a obrigação aos contratos "cujo montante de renda seja igual ou superior a 2 500 € mensais". Abaixo desse valor não há dever de comunicar o contrato.

Já nas transmissões de propriedade não existe limiar de valor: uma compra e venda é comunicada independentemente do montante.

Se o prazo já passou

O prazo não é prorrogável e não existe um mecanismo de entrega fora de prazo que regularize automaticamente a situação. A comunicação em atraso deve ser feita à mesma, e quanto mais cedo melhor: a falta continua a existir enquanto a comunicação não for submetida, e a submissão só se considera válida depois de emitido o comprovativo eletrónico.